Как продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Многие люди приобретают квартиру с помощью ипотеки за неимением возможности купить ее наличными из собственных средств. Да и трудно в наше время совершить такую дорогостоящую покупку без дополнительной помощи. Однако происходят ситуации, когда по тем или иным причинам вам нужно продать жильё, например, вы хотите квартиру в другом районе города или в вашей семье ожидается пополнение, а у вас маленькая жилплощадь. В общем, вам необходимо продать квартиру, а за нее ещё не погашен ипотечный долг. Тут навязывается вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать?

Продажа имущества в ипотеке возможна, но это немного сложный процесс, так как в каждом договоре на оформление ипотечного кредита есть пункт о том, что вы не можете продать или подарить жильё в ипотеке без согласия банковской организации, выдавшей вам кредит, пока полностью не будет погашена вся сумма.

Продажа квартиры в ипотеке за наличные денежные средства

Продажа квартиры в ипотеке

Данная схема также называется досрочным погашением ипотечного долга. Как указано выше, вы должны обязательно оповестить о планируемой продаже вашу кредитную организацию. Если же этого не сделать, то банк имеет право отменить вашу сделку с третьим лицом. В худшем случае, при совершении сделок по продаже без одобрения, все права на недвижимость передаются кредитной организации.

После того как вы обратитесь в банк, вам придется объяснить причину планируемой продажи недвижимости. Здесь может быть указано, например, что больше нет финансовой возможности вносить платежи по ипотечному долгу или причина болезни и т.д. С такими обстоятельствами банк с неохотой соглашается, потому что ему это не выгодно, так как вы не будете больше платить проценты. Поэтому вам не просто придется объяснить причину продажи, но и возможно доказать ее, по требованию банка.

Данная схема очень актуальна и при досрочном погашении ипотечного долга, если владелец желает продать еще строящуюся квартиру в новостройке. На последних этапах строительства, у застройщиков, как правило, очень много клиентов на почти достроенные квартиры, особенно с хорошей планировкой.

После того, как вам удалось найти покупателя, готового на покупку недвижимости с не полностью погашенным долгом, он должен выплатить вам задаток, равный сумме ипотечного долга. Эту процедуру придется проводить через нотариуса, поскольку у покупателя должна быть гарантия удачного завершения покупки. В условиях договора прописываются следующие пункты:

  • Определение оставшейся суммы долга по кредиту
  • Стоимость всей сделки
  • Порядок расчетов
  • Срок продажи недвижимости
  • Срок снятия обременения кредитной организацией

Порядок расчетов денежных средств означает, что стоимость вашего жилья делится на две части, одна часть – это денежный долг заёмщика перед банком, вторая – денежные средства, которые получит заёмщик, т.е. действующий владелец квартиры. До момента заключения договора продавец не имеет право снимать деньги, это может сделать только покупатель, так как деньги хранятся в ячейке банка до окончания сделки. После оформления сделки, деньги, являющиеся суммой ипотечного долга, забирает банк, а остальное получает продавец.

После, оба участника сделки обращаются в кредитную организацию для погашения кредитного долга и снятия задолженности. Банк должен выдать документ о погашении долга и вернуть закладную.

После проведения основного процесса, продавец должен вместе с сотрудником банка обратиться в Регистрационную палату с заявлением о снятии обременения с покупателя. Нужно предоставить список документов и заполнить заявление, выданное регистратором: паспорта обоих участников сделки, свидетельство о собственности, справку о погашении задолженности и закладную.

После снятия обременения, можно заключать договор с покупателем о купле – продаже.

Запомните, не нужно скрывать от потенциального клиента на квартиру тот факт, что у вас имеется обременение или иной долг, не погашенный полностью. Такое поведение обычно расценивается как вовлечение в афёру с недвижимостью. Любую процедуру с недвижимостью необходимо совершать в рамках закона.

Покупатель также имеет ипотечный кредит

можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Сделка в таком случае может состояться, если покупатель располагает достаточной суммой на погашение долга за квартиру продавца перед кредитной организацией. Затем оба участника сделки, как и в предыдущем случае, должны сообщить о своем желании банку и заключить у нотариуса договор о задатке за квартиру.

Далее покупатель оплачивает долг в банковской организации и забирает закладную на квартиру, а также справку об отсутствии задолженности.

Затем продавец обращается в Регистрационную палату вместе с представителем банка, чтобы снять обременение с квартиры.

Только теперь можно обращаться в банковскую организацию покупателя с требуемым пакетом документов: выписка на квартиру, справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам, справка об отсутствии прописанных лиц в продаваемой квартире и другие требуемые документы. Если банк дал положительный ответ, можно заключать сделку купли – продажи.

Продажа квартиры с помощью банка

Вся процедура почти такая же, как и в предыдущих случаях, только покупателя ищет не продавец, а банковская организация, которая также является сторонним наблюдателем. При этом сделка проделывается банком от начала до конца, а также подготавливаются документы.

Продавец обращается в банк с просьбой продать квартиру. Банковская организация ищет самостоятельно покупателя и подготавливает соглашение между участниками сделки, которое в дальнейшем заверяется нотариусом. Банк открывает ячейки для расчета, как и в других вышеописанных случаях. Только в этом случае специалисты банковской организации самостоятельно обращаются в Регистрационную палату. После полного погашения кредита, банковская организация передаёт информацию в Регистрационную палату и с квартиры снимается обременение.

Вот только этот случай может быть не столь выгоден для заёмщика, так как банку нужно вернуть собственные вложенные средства и он не очень заинтересован в продаже жилья по более выгодной для заёмщика цене.

Продажа долговых обязательств

Данная схема означает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банковской организацией. Это значит, что ипотека переоформляется на нового заёмщика, на которого переводится оставшаяся часть денежного долга.

Клиентов, согласных на такую покупку достаточно много, т.к. стоимость жилья с ипотечным долгом намного меньше. Однако для таких клиентов, процесс оформления ипотечного долга не отличается от стандартной процедуры. Потенциальному клиенту также необходимо собрать документы и подать заявку на получение ипотечного займа. Если заявка одобряется, необходимо пройти процедуру оценки ипотечного жилья.

Рассказать друзьям
Вверх